About 65 billion euros in damage due to subsidence of real estate (Dutch)

Op het eerste gezicht zullen de prijzen van vastgoed in de Nederlandse markt nog wel even blijven stijgen. Er is momenteel immers een schaarste aan betaalbare woningen. Ook zijn de voorgenomen stikstofmaatregelen niet bevorderlijk voor de toename van het aantal huizen dat gebouwd moet worden. Toch is er ondertussen iets opmerkelijks aan de hand, namelijk massale verzakking van vastgoed in Nederland.

Naar verwachting zal die silent killer en grootste vermogensbedreiger een schade van zo’n 65 miljard euro veroorzaken. Dit heeft grote geloven voor de prijsontwikkeling van vastgoed, maar wordt nog altijd structureel in taxatierapporten verzwegen. Het landelijk Fonds Duurzaam Funderingsherstel kan een antwoord bieden op dit grote vraagstuk.

Huiseigenaren en gemeentes hebben koudwatervrees

Huiseigenaren krijgen te maken met een overweldigend aantal thema’s. Denk aan funderingen, bodemdaling, klimaatadaptatie, energietransitie en langer zelfstandig thuis blijven wonen. Door het lage grondwaterpeil als gevolg van de droogte, gaan houten palen onder de woningen rotten. Ook huizen met een fundering op staal zouden problemen kunnen krijgen. Droge klei klinkt in waardoor de bodem verzakt.

Volgens het KCAF – Kenniscentrum Aanpak Funderingsproblematiek – dreigen er zo’n één miljoen huizen een ernstig probleem te krijgen door verzakking en funderingsproblemen. Vooral in de regio’s Rijnmond en Zaanstad, maar ook in een plaats zoals Zevenaar speelt dit op. Met name huizen die voor 1970 zijn gebouwd lopen risico: één op de vier dreigt te verzakken. Huiseigenaren doen hier al steeds vaker melding van, maar moeten de schade vooralsnog zelf betalen. Die kan oplopen tot wel honderdduizend euro per huis. De landelijke overheid biedt nog weinig soelaas en verwijst graag naar de gemeente. Kortom, logischerwijs hebben eigenaren en gemeentes nog altijd koudwatervrees.

Gevolgen grondwateroverlast en -onderlast pas op langere termijn zichtbaar

In de Deltabeslissing Ruimtelijke Adaptatie is afgesproken dat in 2050 onze steden klimaatbestendig en waterrobuust zijn ingericht. De grote kostenposten bij droogte zijn het herstel van schade aan kwetsbare funderingen en extra onderhoud aan de openbare ruimte en infrastructuur. Bodemdaling, lage grondwaterstanden met ongelijkmatige zettingen van de bodem en droogstand van funderingshout tot gevolg en overvloedige regenbuien, hebben invloed op de schade aan woningen. De klimaateffecten zullen de omvang van de funderingsproblematiek in de toekomst doen toenemen. Er is weinig oog voor het vermijden van toekomstige schade door actief om te gaan met grondwateroverlast en grondwateronderlast, want de gevolgen zijn pas op langere termijn zichtbaar.

Integrale en preventieve benadering van het funderingsproblematiek

Het KCAF zet zich in voor een meer integrale en preventieve benadering van de funderingsproblematiek, onder andere door het Fonds Duurzaam Funderingsherstel. Het fonds is opgericht op initiatief van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK), in samenwerking met Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn), Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen, de Nederlandse Vereniging van Banken, het Verbond van Verzekeraars en vertegenwoordigers van gemeenten en provincies (de Brede Werkgroep).

Aansluiting van relevante stakeholders loopt nog niet storm. Het fonds is in gesprek met een veertigtal mogelijke deelnemers. Het Rijk tekende met 20 miljoen euro voor de financiële basis van het fonds, waarmee 80 miljoen euro kan worden aangetrokken op de kapitaalmarkt. Maar schatting genoeg voor de aanpak van 2.000 woningen. Gemeenten en hypotheekverstrekkers dragen financieel bij.

Daarbij mikt het KCAF op een tool en applicatie, genaamd FunderMaps. Dit om een indruk te krijgen van de extra schadekosten voor de periode 2018 – 2050, dus om zowel op lokaal als op landelijk niveau meer inzicht in de funderingsproblemen te verkrijgen. Gemeentes, woningcorporaties, vastgoedbeheerders en beroepsgroepen zoals makelaars/taxateurs en hypotheekverstrekkers hebben daar baat bij.

Met de speciaal ontwikkelde methodiek is het mogelijk om zelf eenvoudig nieuwe gegevens toe te voegen of analyses uit te voeren, ook aan de hand van tekens in de gevels van panden. Data uit funderingsrapportages, archiefonderzoek en andere rapportages kunnen opgehaald en in de database worden ingevoerd. De brondocumenten zijn te uploaden. Hier is verder geen technische kennis noodzakelijk. Op basis van landelijk beschikbare data, aangevuld met lokale data kunnen er een serie solide analyses worden uitgevoerd. Die maken inzichtelijk waar funderingsrisicogebieden binnen een gemeente aanwezig zijn.

Kansen voor de toekomst, te beginnen bij meer aandacht voor grondwater

Om verzakking van vastgoed in Nederland tegen te gaan, zijn er een aantal oplossingen gevonden. Kansen voor de toekomst zijn actief grondwaterpeilbeheer, waardoor schade door grondwateroverlast en -onderlast voorkomen of beperkt kan worden en drainage- en infiltratiesystemen bij rioleringen. Het water wordt aan- en afgevoerd van en naar het oppervlaktewater. Actief grondwaterpeilbeheer zou bij iedere rioolvervanging overwogen moeten worden. Wordt dit niet gedaan, dan doet de volgende kans zich pas op zijn vroegst over enkele decennia voor.

Wat voor de één een goede grondwaterstand is, kan voor de ander juist nadelige gevolgen hebben. Dat maakt een actief grondwaterbeleid niet altijd eenvoudig. Kennis over hoe grondwatersystemen functioneren en meer aandacht voor grondwater dan nu gebeurt, zijn vereist.